家を建てる、もしくは家を買うとき、ほとんどの方が住宅ローンを組みます。多くのお客様とお話させてもらう機会がありますが、住宅ローンに関して十分理解せずに借り入れを行う方が多いようです。

住宅ローンと一口に言っても、様々な種類があります。まずは、ご自身の家計の収支バランスを十分に把握し、ライフスタイルに合った住宅ローンを選ぶことが重要です。

住宅を建てた後、「こんなはずじゃなかった」とならないよう、弊社では住宅ローンに関するアドバイスを行なっています。

住宅ローンのシミュレーション例

返済負担率(返済比率)とは?

返済負担率とは、税込年収に対する年間返済額の割合のことです。ほぼ全ての金融機関で審査の項目に採用しています。年間の住宅ローン返済額が、返済負担率以内に収まっているかが大切です。返済負担率は年収により変わりますが、概ね以下の負担率を参考にしてください。

 

  • 税込年収400万円以上の場合…35%
  • 税込年収400万円未満の場合…30%

 

具体的に、月額返済額の上限は以下の計算で求めることができます。

税込年収 ÷ 12ヶ月 ×(35% or 30%)= 月額返済額の上限

 

(例)年収420万円での場合
4,200,000(円)÷ 12(ヶ月)× 35% = 122,500円(月額返済の上限)

 

上記のように年収420万円の場合では、月額の返済額を122,500円以内に収まるように借入額を検討する必要があります。

これを超えると、金融機関での審査が通らず希望額の融資が受けられなくなる可能性が高くなります。住宅ローンを検討する際は返済負担率をしっかり理解しておきましょう。

しかし、返済負担率はあくまで上限値ですので、収支のバランスを考慮すれば、実際はもっと低い返済額に抑える必要があります。

いくら借りられる?

返済負担率では、月の返済額の上限を算出することができました。次に、金融機関による審査で、融資金額がいくらになるかを考えてみます。

多くの金融機関では、実際の貸出金利とは別に、融資審査を行う際の独自の金利を設定しています。これが審査金利です。審査金利は金融機関によって違いはありますが、およそ3〜4%と言われています。

金融機関では、金利の変動や経済状況に変化があっても住宅ローンを返済し続けられるかを確認するため、このような高めの金利設定で審査を行なっています。

仮に審査金利を3.625%で計算すると、融資額は以下のようになります。

 

(例)年収420万円・返済負担率35%・借入35年(420回)・ボーナス払い無し・審査金利3.625%の場合

  • 4,200,000円(年収)÷ 12(ヶ月)× 35%(返済負担率)= 122,500円
  • 100万円当たりの月返済額は約「4,205円
  • 122,500円 ÷ 4,205円 × 100万円 = 29,131,985円

審査金利ベースで考える融資額は、29,131,985となります。

実際の返済額は?

最後に、実行金利で実際の返済額を考えてみましょう。実行金利とは、金融機関が実際に住宅ローンとして貸し出しする際に設定している金利です。

 

(例)融資額29,120,000円・借入期間35年(420回)・ボーナス払い無し・自己資金131,925円・実行金利1%の場合

  • 融資元金:29,000,000円
  • 利  息:5,382,040円
  • 返済総額:34,382,040円
  • 月返済額:81,862円

月の返済額は81,862円となります。

 

ここで、実際の返済額の返済負担率をみてみると、
81,862円 × 12(ヶ月) = 982,344円
982,344円 ÷ 4,200,000円(年収)×100 = 23.4%

自己負担率は23.4%となり、収入に対しての住宅ローンの支出としてはこれくらいがよろしいかと思います。

 

住宅ローンは、数十年の長い期間付き合っていくものですので、将来のことも見通した資金計画が必要です。

また、借入の期間中に職場が変わった、給料が上がった・下がった、子供が独立して部屋が余った、子供が大きくなって部屋が足りなくなった、親が高齢になり自宅を売却して同居したなど、変化は必ずあるものです。

収入が減れば借り換えをしたり、不動産を売却したり、収入が増えれば繰り上げ返済をしたりと、状況に応じた対処が必要です。

あらゆることを想定しても不測の事態も起こりえます。

焦らず的確な対処ができるよう、弊社では、お客様のライフプランに合わせた住宅ローンの相談を行なっております。

相談・お打ち合わせは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。